מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין, כגון דירה, בית, מגרש או נכס מסחרי. למעשה, רשות המסים בוחנת את ההפרש בין שווי הרכישה לבין שווי המכירה, ולאחר הפחתת הוצאות המותרות בניכוי, כגון הוצאות רכישה, שכר טרחת בעלי מקצוע, היטלים והוצאות השבחה, מחושב השבח החייב במס.

לדוגמה, אם נכס נרכש ב-1,000,000 ₪ ונמכר ב-2,000,000 ₪, אין משמעות הדבר שהשבח החייב במס הוא מיליון ₪. אם במהלך השנים הושקעו מאות אלפי שקלים בבנייה, הרחבה, שיפוץ או השבחת הנכס, ניתן במקרים רבים לנכות הוצאות אלה ולהקטין את חבות המס.

לכן, כל שקל של הוצאה מוכרת עשוי להשפיע באופן ישיר על גובה מס השבח שישולם בעת המכירה.

—

בעלי נכסים רבים מגיעים לשלב מכירת הדירה או הבית ומגלים כי במהלך השנים ביצעו שיפוצים, תוספות בנייה והשבחות משמעותיות, אך החשבוניות והקבלות אבדו. במקרים כאלה עולה חשש כי רשות המסים לא תכיר בהוצאות, דבר שעלול להגדיל משמעותית את מס השבח.

אלא שבשנים האחרונות חלה התפתחות חשובה בפסיקה ובהנחיות רשות המסים, המבוססת על עקרון "מס אמת", שלפיו יש למסות את הרווח האמיתי שנוצר ולא להתעלם מהוצאות שהוצאו בפועל רק משום שחסרים מסמכים מסוימים.

מה אומר החוק?

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לנכות הוצאות שהוצאו לשם השבחת המקרקעין. החוק אינו קובע במפורש כי רק חשבוניות או קבלות יכולות להוכיח את ההוצאה. מכאן התפתחה בפסיקה הגישה שלפיה ניתן להוכיח הוצאות גם באמצעות ראיות אחרות כאשר ניתן להשתכנע שההוצאה אכן בוצעה.

הלכת ויולה והמהפכה בתחום

פסק הדין בעניין ויולה חיזק את עקרון מס האמת וקבע כי אין לפסול באופן אוטומטי הוצאות רק משום שאין לגביהן חשבוניות. בעקבות הפסיקה פרסמה רשות המסים בשנת 2025 הנחיות המאפשרות במקרים מסוימים הכרה בהוצאות גם באמצעות ראיות חלופיות.

מה ההבדל בין בית שנבנה על מגרש לבין דירה שעברה שיפוץ?

זו אחת השאלות החשובות ביותר בתחום.

בית שנבנה על קרקע

כאשר מדובר בבית שנבנה על מגרש, קיימים בדרך כלל מסמכים אובייקטיביים רבים:

היתר בנייה.

תוכניות אדריכליות.

אישורי פיקוח.

טופס 4.

נתוני שטחי הבנייה.

לכן גם אם חסרות חשבוניות, ניתן לעיתים להעריך את עלויות הבנייה באמצעות חוות דעת מקצועית וראיות נוספות.

דירה בקומה בבניין

כאשר מדובר בדירה קיימת שעברה שיפוץ, המצב מורכב יותר. יש להוכיח:

אילו עבודות בוצעו.

מתי בוצעו.

האם מדובר בהשבחה או בתחזוקה שוטפת.

מה הייתה עלותן.

לכן במקרים אלה חשיבותה של חוות דעת שמאית מקצועית גדולה במיוחד.

אילו ראיות יכולות להחליף קבלות?

רשות המסים עשויה לבחון בין היתר:

היתרי בנייה.

תוכניות בנייה.

טופס 4.

הסכמים עם קבלנים.

תדפיסי בנק.

העברות כספיות.

צילומים לפני ואחרי.

מסמכי פיקוח הנדסי.

הצהרות בעלי מקצוע.

חוות דעת שמאית.